Flexwoningen

Flexwoningen zijn woningen die je snel kunt bouwen en tijdelijk ergens kunt plaatsen en verplaatsen. De woningen worden gebouwd in een fabriek. Het bouwen van dit soort woningen gaat sneller dan traditionele woningbouw.  Door het bouwen van flexwoningen willen wij het tekort aan woningen verminderen. 

Een flexwoning is kleiner dan een normale woning. De grootte van de woning hangt af van de huurvorm (sociale huur/ middenhuur). Ook de gezinssamenstelling (1- of 2-persoonshuishoudens of een gezin) bepaalt de grootte. Wij onderzoeken welk type flexwoningen aansluiten bij de behoeften van inwoners. Het liefst kiest de gemeente Duiven voor verplaatsbare en energiezuinige flexwoningen. 

In het hele land is een groot tekort aan woningen. Dit is ook in Duiven het geval. Door het realiseren van flexwoningen en vaste woningen, verlichten we nu de druk op de woningmarkt. Wij hopen dat dit op de lange termijn voldoende mogelijkheden voor woningzoekenden biedt om door te stromen naar een reguliere woning.

Dit is nog niet mogelijk.

BOPA betekent uitgebreide buitenplanse omgevingsplan activiteit. Als bepaalde initiatieven niet passen binnen het huidige omgevingsplan, dan kan de gemeente een BOPA aanvragen. Denk bijvoorbeeld aan het bouwen van het soort woningen, de hoogte van de woning en waar wel of niet woningen komen. Deze procedure biedt belanghebbenden en omwonenden meer ruimte om te reageren op te plannen. Dit heet een zienswijze. Een zienswijze is een officiële reactie op een plan of onderdelen ervan. 

Meer informatie over de BOPA staat hier: https://vng.nl/artikelen/de-bopa

Sinds 2023 werkt de gemeente aan dit project. Veel leveranciers benaderen de gemeente. Deze leveranciers leveren meestal alleen woningen. De gemeente zocht een partij die woningen levert, beheert en hierin investeert. Voor de sociale huurwoningen is dit woningcorporatie Vivare. Voor woningen in de middeldure huursector is dit Rabo SmartBuilds. In de middeldure huursector hebben geen partijen zich gemeld die woningen beheren en hierin investeren. Rabo SmartBuilds en Vivare denken samen met de gemeente mee over de ontwikkeling van dit project.

De gemeente wil  een deel van haar grond op de Biezenkampen verkopen of verhuren aan de partijen Rabo SmartBuilds en Vivare. Deze grond is nodig om de woningen op te bouwen. Maar een gemeente mag de grond niet een op een verkopen of verhuren. De gemeente moet andere partijen ook de mogelijkheid geven om de grond te kopen of te huren. Daarom plaatst de gemeente dan een bericht waarin staat dat de gemeente de grond gaat verkopen of verhuren. De gemeente is verplicht om dit te melden. Deze procedure heet het Didam arrest. Als andere partijen zich melden moeten zij een vergelijkbaar aanbod kunnen doen. 

De gemeente onderzoekt met Vivare en Rabo SmartBuilds of het project verplaatsbare woningen haalbaar is. De gemeente kijkt naar de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond, de aanleg van wegen, riolering en groen. Voor Vivare en Rabo SmartBuilds is het belangrijk dat zij hun investering in de woningen kunnen terugverdienen. De woningen krijgen waarschijnlijk een vergunning van maximaal 15 jaar voor de eerste periode. Daarna krijgen deze woningen mogelijk een permante plek binnen Biezenkampen. Door op één locatie te investeren (in o.a. wegen en riolering) voor de lange termijn, wordt het plan eerder financieel haalbaar voor de gemeente. 

Wij doen bijvoorbeeld onderzoek naar hydrologie (water) en bodem, een onderzoek naar stikstof en ecologie (planten en dieren). Ook wordt een verkeers- en geluidsonderzoek uitgevoerd en een archeologisch onderzoek. De uitkomsten van de onderzoeken publiceren wij officieel. Inwoners die zich hebben aangemeld via flexwonen@duiven.nl krijgen deze uitkomsten van ons in de mail.  

De gemeente betrekt actief woningzoekenden en omwonenden bij dit project. Om op te halen wat zij vinden van het project (participatieniveau raadplegen). Wij organiseren bijeenkomsten waar woningzoekenden, omwonenden en belangstellenden voor zijn uitgenodigd. 
Op 17 mei 2024 was er een bustour voor omwonenden, woningzoekenden en belangstellenden aan een flexwoonproject in Rosmalen. Inwoners en woningzoekenden waren aanwezig op de informatiebijeenkomst van 30 mei 2024 en op de thema-avond in de raad op 4 juni 2024. 

Na de zomer van 2024 wordt een nieuwe bijeenkomst voor woningzoekenden, omwonenden en geïnteresseerden georganiseerd. De gemeente laat dan een of meer uitgewerkte (concept) scenario’s zien. Wij vragen de aanwezigen wat zij van de scenario’s vinden. Deze reacties nemen wij mee in een voorkeursscenario. Dit voorkeursscenario leggen wij eind 2024 voor aan het college en de gemeenteraad. Wij willen ook een aparte bijeenkomst voor toekomstige bewoners organiseren. Zij kunnen meedenken over leefbaarheid in de nieuwe wijk (bijvoorbeeld gezamenlijke voorzieningen of activiteiten).

Wij willen klimaatverandering tegengaan. Het is belangrijk dat er minder CO2 (stikstof) wordt uitgestoten. Ook de gemeente Duiven zet zich hiervoor in. De gemeente werkt met de CO2 prestatieladder. Dit is een middel om inzicht te krijgen in de uitstoot van stikstof. Door het bouwen van de circulair en verplaatsbare woningen in de fabriek, ligt de uitstoot van stikstof 50% lager, dan bij gewone woningbouw. CO2 is geen toetsingsgrond voor een woningbouwproject. Ook vergelijkt de gemeente locaties onderling niet op CO2. De gemeente is verplicht een stikstof onderzoek te doen. 

De gemeente wil dat het verkeer in en rondom Duiven goed door rijdt en geen problemen en overlast veroorzaakt. De gemeente werkt aan een mobiliteitsvisie verkeer. In deze mobiliteitsvisie worden mogelijke verkeersknelpunten opgenomen. Knelpunten die kunnen ontstaan bij de bouw van de nieuwe woonwijk Biezenkampen. De aansluiting van de nieuwe woonwijk op de wegen onderzoeken wij. Dit verkeersonderzoek moet nog starten. In het verleden was het idee om de ontsluiting van deze nieuwe wijk via de straten Bellefleur en Kleipeer te laten lopen. Door de inbreng van omwonenden kijken wij ook naar andere scenario’s. Bijvoorbeeld naar een ontsluiting via de Molenstraat of Veldstraat.

Wij denken aan 1/3 deel sociale huurwoningen en 2/3 deel middeldure huurwoningen. In de sociale huurwoningen willen wij jongeren/starters, spoedzoekers (bijvoorbeeld mensen die in scheiding liggen) en vluchteling die tijdelijk in Nederland mogen blijven. Maar ook vluchtelingen uit de Oekraïne. 

Voor de sociale huurwoningen geldt de huisvestingsverordening. Binnen deze verordening mogen maximaal 50% van de woningen naar eigen inwoners. Voor middenhuur geldt deze verordening niet. De gemeente kan met Rabo SmartBuilds afspreken alle woningen in deze huurklasse eerst aan inwoners uit Duiven te verhuren. Bij middenhuur denkt de gemeente aan 1-2 persoons huishoudens. Dit kunnen jong volwassenen zijn, maar ook ouderen. Deze middenhuurwoningen zijn voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen woning kunnen of willen kopen. 

De huurprijzen zijn nog niet bekend. Wel vallen de prijzen binnen de wettelijke kaders voor sociale huur en middeldure huur.  Meer informatie vindt u hier.

Tijdelijke huurcontracten worden vaak door de wet aan banden gelegd. Een tijdelijke vergunning voor een woning en het aflopen van de termijn zijn een opzeggrond voor een huurovereenkomst. De gemeente is met Vivare en Rabo SmartBuilds in gesprek hierover. Wij kijken of bewoners bijvoorbeeld kunnen meeverhuizen naar de nieuwe plek bij verplaatsing. En wat als dit niet kan? Daarom werkt gemeente Duiven door aan andere woningbouwplannen. Om zo het aanbod aan woningen te vergroten.

De woningen van Vivare blijven in de sociale huur. De woningen in de middeldure huur zijn mogelijk ook geschikt als betaalbare koopwoning. Wanneer er nog steeds behoefte is aan dit type huurwoning, kan het ook een idee zijn om deze woningen in de middeldure huursector te blijven aanbieden. Waar over 15 jaar de behoefte ligt weten wij nog niet. De gemeente werkt ook aan nieuw beleid voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Denk bijvoorbeeld aan kamerverhuur, splitsing en optoppen (verhogen van een woning met een bouwlaag). 

De gemeente maakt een plan voor de inrichting van de omgeving. Wij betrekken inwoners en woningzoekenden hier bij. 

De gemeente wil dat de landschappelijke kwaliteiten van dit oeverwallengebied (en daarin de historisch herkenbare Molenstraat) versterken. Zo mogen wij bijvoorbeeld geen woningen bouwen onder hoogspanningslijnen. Denk ook aan een combinatie van groen (park), waterberging (bijvoorbeeld wadi’s) en parkeren. 

De grondwaterstand is hoog. Dit vraagt mogelijk om technische oplossingen om te voorkomen dat bewoners natte voeten krijgen. Die oplossingen zijn bijvoorbeeld het verhoogd bouwen (terpen) of wadi’s aanleggen. Wij onderzoeken op dit moment deze oplossingen. 

Hoogbouw van verplaatsbare woningen is mogelijk voor een deel van het plan. Deze mogelijkheden onderzoeken wij. 

De gemeente wil “omzien naar elkaar” vormgeven in deze wijk. Bijvoorbeeld door de woningen op een bepaalde manier te plaatsen, zodat je de buren automatisch meer ontmoet. Of door het inrichten van de directe omgeving met bijvoorbeeld een picknickbank of een moestuin. Voor een leefbare wijk is een buitenruimte belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan een balkon, tuin of gemeenschappelijke tuin. Per type woning kijken wij wat passend is.

Niemand heeft belang bij een verpaupering van de leefomgeving en/of woningen, waardoor ze niet meer verhuurd worden. Vivare en Rabo SmartBuilds zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woningen. Ook de gemeente heeft belang bij een prettige woonwijk. De gemeente denkt samen met Vivare en Rabo SmartBuilds goed na over een goede mix van bewoners. En een goede mix van soorten woningen (voor jongeren, ouderen, gezinnen, etc). 

Daar denken wij inderdaad over na. Dat kan in de omgeving of door het organiseren van activiteiten. Bijvoorbeeld een jaarlijkse buurtdag. Of een centrale ontmoetingsruimte.  Dit levert een bijdrage aan een wijk waarin het fijn samen wonen is. Dit wil de gemeente het liefst vanuit de nieuwe bewoners opstarten. De gemeente zoekt dus toekomstige nieuwe bewoners die willen meedenken hierover. Ook bewoners van Duiven-Zuid zijn van harte welkom hierin mee te denken/te doen. Interesse? Mail naar flexwonen@duiven.nl. 

Wij willen de woningen (100-150 stuks) in korte tijd plaatsen. Rabo SmartBuilds heeft een project gerealiseerd op Texel met 120 woningen. Deze woningen stonden er binnen drie maanden. Daarmee is de bouwoverlast veel korter, dan een “normaal” woningbouwproject van die grootte. Wij weten nog niet wanneer alle woningen (de verplaatsbare en de “reguliere” woningen) er staan. Ook de tijdsperiode waarin weten wij nog niet.  

In dit onderzoek staat geschreven dat de lijnen van de omvang van het gebied een schatting zijn. Ook nu hebben wij nog geen specifiek gebied  bepaald. Eerstwerken wij de gebiedsvisie voor het totale gebied uit.

Elke locatie kent belemmeringen. Belemmeringen zijn zaken waarmee je rekening mee kunt houden. Wij brengen deze belemmeringen in kaart. Wij onderzoeken wat er in het gebied mogelijk is en wat niet. De  gebiedsvisie die wij maken houdt rekening met die belemmeringen. 

In de gebiedsvisie houden wij de afstanden aan tot de mast die het RIVM adviseert. Dit betekent 115 meter afstand bij de bestaande zwaarte van de kabels van de hoogspanningsleiding.

Pas wanneer er een concreter plan ligt, doen wij onderzoek naar geluid. Wij nemen eventueel het geluid 
afkomstig van sportclub Groessen mee. De gemeenteraad van Duiven heeft laatst het addendum geluidbeleid vastgesteld. Dit om woningbouw op de grotere woningbouwlocaties eenvoudig mogelijk te maken. Daarbij moet er nog steeds sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. 

Planschade heet nadeelcompensatie onder de nieuwe Omgevingswet. Als u planschade wilt indienen kunt u het best een juridisch adviseur inschakelen. Schade moet u kunnen aantonen. De gemeente maakt afspraken met Vivare en Rabo SmartBuilds over het verhalen hiervan. Een beroep op planschade (nadeelcompensatie) kan pas wanneer de Omgevingsvergunning onherroepelijk is. Of als het wijzigingsbesluit van het Omgevingsplan definitief vaststaat. 

De woningen voldoen aan het bouwbesluit voor nieuwbouw woningen. De brandveiligheid van de woningen is gewaarborgd.

De woningen verplaatsen wij waarschijnlijk na de eerste periode van 15 jaar. De gemeente denkt daarbij als tweede locatie aan een plek binnen Biezenkampen. Dan eindigt de huurovereenkomst in ieder geval. De gemeente overlegt met Vivare en Rabo SmartBuilds over hoe bewoners mogelijk mee kunnen verhuizen naar de definitieve locatie van deze woningen.
Met de woningcorporatie maken wij afspraken over de opgebouwde meettijd. Gemeente Duiven wil deze graag laten doorlopen. 

U kunt zich nog niet aanmelden of inschrijven voor een flexwoning. Pas wanneer de woningen er staan, biedt Vivare deze aan. Staat u nog niet ingeschreven voor een huurwoning? Dan kunt u zich inschrijven via de website van Entree.  Daar vindt u ook meer informatie over hoe lang het duurt een woning te vinden, aanbod, meettijd. De woningen in de middeldure huursector van Rabo SmartBuilds biedt Vivare aan. Meer informatie volgt.

 De woningen in de categorie sociale huur geven recht op huurtoeslag. Wel moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen.   Alle voorwaarden vindt u op de website van de Belastingdienst.